Гайд
Налоги на недвижимость для нерезидентов Испании: от покупки до продажи
Адвокат и налоговый советник Алина Попова разбирает основные налоги, связанные с операциями по недвижимости в Испании, с учетом налогового законодательства в 2024 году.
Покупка недвижимости
В среднем затраты на приобретение недвижимости в Испании составляют 8-15% от стоимости покупки. Общая сумма зависит от региона, где находится недвижимость и покупаете ли вы ее у застройщика или на вторичном рынке.
Если речь идет о коммерческих помещениях, то средние затраты вырастают до 24-25%. В таких операциях дополнительно необходимо учитывать налог на добавленную стоимость (21%), которые можно будет списывать при дальнейшей сдаче в аренду.
Если речь идет о коммерческих помещениях, то средние затраты вырастают до 24-25%. В таких операциях дополнительно необходимо учитывать налог на добавленную стоимость (21%), которые можно будет списывать при дальнейшей сдаче в аренду.
- Новая недвижимость
IVA 10 процентов. Impuesto sobre el valor añadido (Налог на добавленную стоимость).
AJD 1,5 процента. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (Налог на документально оформленные документы).
Всего 11,5 процентов (по всей Испании) - Вторичная недвижимость
ITP. El impuesto de transmisión patrimonial (налог на передачу собственности). Различается в зависимости от региона Испании.
Каталуния - 10 процентов
Мадрид - 6 процентов
Андалусия - 8-10 процентов
Валенсия - 10 процентов
Если вы приобретаете недвижимость, то не удивляйтесь, если увидите оплату регионального налога на недвижимость (IBI) в своей купчей. Его должен оплатить тот, кто является собственником на 1 января (подробнее смотри в разделе "Владение недвижимостью"). Но стороны могут договориться, что покупатель “вернет” продавцу пропорциональную часть от налога за период, когда он уже не будет собственником.
Владение недвижимостью
Пока вы собственник недвижимости в Испании нужно учитывать следующие три налога: IRNR (Impuesto sobre la renta de no residentes) - налог на доходы нерезидентов.
IP (Impuesto sobre el Patrimonio) - налог на богатство.
IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) - налог на недвижимость.
Для расчета ставки налога будет важно: сдается ли недвижимость в аренду или нет; и в какой стране вы являетесь налоговым резидентом.
IP (Impuesto sobre el Patrimonio) - налог на богатство.
IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles) - налог на недвижимость.
Для расчета ставки налога будет важно: сдается ли недвижимость в аренду или нет; и в какой стране вы являетесь налоговым резидентом.
Если жилье не сдается в аренду
Наличие квартиры или дома, которые не являются основным жильем и не сдаются, налоговая считаете проявлением экономической состоятельности.
Поэтому уплачивается налог на доходы нерезидентов IRNR.
Налог рассчитывается от кадастровой стоимости. К этой сумме применяется коэффициент в зависимости от того, как давно она пересматривалась. Если до 10 лет назад, то 1,1% , если больше 10, то или 2%. Результат от применения коэффициента считается налогооблагаемой базой.
К этой базе применяется ставка 24% если вы резидент за пределами ЕС и 19% если резидент в ЕС или стран Европейского экономического соглашения (Исландия, Лихтенштейн и Норвегия).
Поэтому уплачивается налог на доходы нерезидентов IRNR.
Налог рассчитывается от кадастровой стоимости. К этой сумме применяется коэффициент в зависимости от того, как давно она пересматривалась. Если до 10 лет назад, то 1,1% , если больше 10, то или 2%. Результат от применения коэффициента считается налогооблагаемой базой.
К этой базе применяется ставка 24% если вы резидент за пределами ЕС и 19% если резидент в ЕС или стран Европейского экономического соглашения (Исландия, Лихтенштейн и Норвегия).
Налоговая отчетность. Нерезиденты должны подавать декларацию (Modelo 210) в течении следующего года. Например, приобрели недвижимость в 2024 году, то до 31 декабря 2025 необходимо подать декларацию (практически целый год). Если недвижимость приобретена в долях, то декларацию должны подать каждый из собственников и задекларировать свою часть.
Если жилье сдается в аренду
Cтрана резиденции будет играть очень важную роль в расчете налога от доходов с аренды.
Резиденты ЕС и Стран европейского экономического соглашения могут учитывать расходы на содержание квартиры в декларации. Т.е. из доходов по аренде можно вычесть налоги и гос. сборы (IBI, basura, vado etc), квоты за жилищный комплекс (gastos de comunidad), страховки, интересы по ипотеке и т.д. К результату (доходы - расходы) применяется ставка 19 %.
Для резидентов других стран налогооблагаемая база - это доходы от аренды без учета каких либо расходов по ставка в 24%.
Резиденты ЕС и Стран европейского экономического соглашения могут учитывать расходы на содержание квартиры в декларации. Т.е. из доходов по аренде можно вычесть налоги и гос. сборы (IBI, basura, vado etc), квоты за жилищный комплекс (gastos de comunidad), страховки, интересы по ипотеке и т.д. К результату (доходы - расходы) применяется ставка 19 %.
Для резидентов других стран налогооблагаемая база - это доходы от аренды без учета каких либо расходов по ставка в 24%.
Налоговая отчетность. С 2024 года была изменена процедура подачи деклараций и применяется она к доходам полученным с 1 января 2024 года. Поэтому для доходов полученных с аренды с 1 января 2024 года есть право подать декларацию один раз до 20 января 2025 года. Ранее декларации подавались каждый квартал.
Налог на недвижимость (IBI) - региональный налог, которые облагает налогом сам факт владения недвижимостью на 1 января и рассчитывается из кадастровой стоимости.
Процент по налогу колеблется между 0,4 до 1,1%. Каждая мэрия устанавливает свою процентную ставку, поэтому одна и та же недвижимость, в зависимости от региона, может вам обходится дороже или дешевле.
Нерезиденты (также как и резиденты), у которых есть активы на территории Испании на 31 декабря (недвижимость, компания, акции, права интеллектуальной собственности и т.д.), которые стоят больше 2 миллиона евро, должны оплатить налог на роскошь (IP). В каждом регионе для него также устанавливаются свои процентные ставки.
Существует освобождённый лимит на недвижимость до 700.000 евро для нерезидентов. При этом из суммы вычитается ипотечный долг. Например, ваш дом стоит 800.000, а банку вы должны 200.000, значит платить ничего не придется.
Для расчета налогооблагаемой базы берется наибольшее из трех: кадастровая стоимость;
стоимость, утвержденная налоговой для других налогов (на наследство (ISD), на вторичную передачу собственности (ITP)); стоимость приобретения.
Процент по налогу колеблется между 0,4 до 1,1%. Каждая мэрия устанавливает свою процентную ставку, поэтому одна и та же недвижимость, в зависимости от региона, может вам обходится дороже или дешевле.
Нерезиденты (также как и резиденты), у которых есть активы на территории Испании на 31 декабря (недвижимость, компания, акции, права интеллектуальной собственности и т.д.), которые стоят больше 2 миллиона евро, должны оплатить налог на роскошь (IP). В каждом регионе для него также устанавливаются свои процентные ставки.
Существует освобождённый лимит на недвижимость до 700.000 евро для нерезидентов. При этом из суммы вычитается ипотечный долг. Например, ваш дом стоит 800.000, а банку вы должны 200.000, значит платить ничего не придется.
Для расчета налогооблагаемой базы берется наибольшее из трех: кадастровая стоимость;
стоимость, утвержденная налоговой для других налогов (на наследство (ISD), на вторичную передачу собственности (ITP)); стоимость приобретения.
Налоговая отчетность. Декларация по налогу на роскошь подается с апреля по май. Ее заполнения зависит от того, есть ли у вас освобожденный лимит или нет, и не превышает ли общая сумма активов превышает 2 миллиона евро.
Продажа недвижимости
Если вы, будучи нерезидентом, решили продать свою недвижимость с прибылью, то будьте готовы оплатить налог прибыль от продажи IRNR по ставке 19%.
Для резидентов ЕС тут снова бонусы. Если вы проживали в своей недвижимости и решили сменить страну резиденции на любую другую в ЕС, то вы можете воспользоваться налоговой скидкой. Если вы продаете свое постоянное место жительства и на деньги от продажи покупаете новый дом в другой стране ЕС, то в Испании 50% от прибыли от продажи не облагается налогом. Если вы приобретаете недвижимость на меньшую сумму, то учтется только пропорциональная часть.
Для резидентов ЕС тут снова бонусы. Если вы проживали в своей недвижимости и решили сменить страну резиденции на любую другую в ЕС, то вы можете воспользоваться налоговой скидкой. Если вы продаете свое постоянное место жительства и на деньги от продажи покупаете новый дом в другой стране ЕС, то в Испании 50% от прибыли от продажи не облагается налогом. Если вы приобретаете недвижимость на меньшую сумму, то учтется только пропорциональная часть.
Налоговая отчетность. Налог оплачивается в два этапа:
1. Покупатель обязан удержать 3% от стоимости продажи и заплатить их в налоговую. 2. В течении следующих четырех месяцев продавец подет modelo 210 и оплачивает налог с учетом тех 3%, которые внес за него покупатель.
1. Покупатель обязан удержать 3% от стоимости продажи и заплатить их в налоговую. 2. В течении следующих четырех месяцев продавец подет modelo 210 и оплачивает налог с учетом тех 3%, которые внес за него покупатель.
Есть еще один налог. На удорожание земли IIVTNU (plusvalía). Он налог чаще всего составляет существенную статью расходов в момент продажи, если вы были собственником в течении долгого времени (в среднем 1.000-20.000 евро).
Налог рассчитывается из учета кадастровой стоимости и времени, что вы были собственником. В момент подписания сделки покупатель должен будет удержать сумму по налогу с нерезидента и передать ее в налоговую.
Налог рассчитывается из учета кадастровой стоимости и времени, что вы были собственником. В момент подписания сделки покупатель должен будет удержать сумму по налогу с нерезидента и передать ее в налоговую.
Алина Попова
Адвокат и налоговый советник в Испании. Адвокат Коллегии Адвокатов Мадрида.
Магистр налогового права и аккредитованный налоговый советник в Испании, член коллегии адвокатов Мадрида.
Официальный сайт
Инстаграм
Магистр налогового права и аккредитованный налоговый советник в Испании, член коллегии адвокатов Мадрида.
Официальный сайт
Инстаграм