Налоги
Налоговый лабиринт: почему сделка с квартирой за крипту в Испании обойдется дороже, чем вы думали
Идея оплатить недвижимость криптовалютой уже не кажется чем-то из мира киберпанка. Вслед за другими странами в Испании заключаются первые сделки по продаже квартир за Bitcoin или USDT. Но за ширмой технологичности скрывается налоговый лабиринт, основанный на официальной позиции испанской Налоговой службы (Hacienda).
Проблема в том, что для Hacienda даже стейблкоин USDT — это не деньги, а имущество. А значит, с точки зрения закона вы не покупаете квартиру, а совершаете permuta — бартерный обмен одного актива на другой, как это определено в статье 1538 Гражданского кодекса.
И это полностью меняет правила игры для обеих сторон.
Проблема в том, что для Hacienda даже стейблкоин USDT — это не деньги, а имущество. А значит, с точки зрения закона вы не покупаете квартиру, а совершаете permuta — бартерный обмен одного актива на другой, как это определено в статье 1538 Гражданского кодекса.
И это полностью меняет правила игры для обеих сторон.
Что происходит при сделке по покупке недвижимости в криптовалюте? Давайте сразу разберем сложный сценарий, сравнив его с обычной покупкой.
Налоги для покупателя
При оплате криптовалютой у покупателя возникает два налоговых обязательства:
Налоги для продавца
Продавец квартиры также сталкивается с двойным налогообложением:
Налоги для покупателя
При оплате криптовалютой у покупателя возникает два налоговых обязательства:
- Налог на покупку квартиры (ITP). Как и при обычной сделке, он платит налог на переход права собственности. Например, в Валенсии это 10% от стоимости недвижимости.
- Налог на «продажу» криптовалюты (IRPF). В момент оплаты квартиры покупатель, по сути, продает свою криптовалюту по текущей рыночной цене. Если с момента покупки этой крипты ее стоимость выросла, возникает прирост капитала, который нужно задекларировать в годовой декларации о доходах (IRPF) и заплатить с него налог (ставка от 19% до 28%).
- Пример: Вы купили Bitcoin за 20 000 €, а в момент сделки с квартирой он стоит 50 000 €. Ваш прирост капитала — 30 000 €, с которого необходимо заплатить налог. Если же монета упала в цене, вы декларируете убыток.
- Нюанс с USDT: В случае со стейблкоинами вроде USDT этот эффект почти незаметен, так как их цена практически не меняется. Но для волатильных активов это критически важно.
Налоги для продавца
Продавец квартиры также сталкивается с двойным налогообложением:
- Стандартные налоги с продажи жилья. Он, как обычно, платит налог на прирост капитала с квартиры (IRPF) и муниципальный налог (Plusvalía).
- Налог на «покупку» криптовалюты (ITP). Получив криптовалюту, продавец, с точки зрения закона, «приобретает» новый актив. На это приобретение начисляется налог ITP. Так как крипта — это движимое имущество (bienes muebles), применяется пониженная ставка. Если в регионе нет специальной нормы, используется общегосударственная — 4%.
Разбираем на примере
Квартира в Валенсии стоит 300 000 €. Покупатель расплачивается биткойнами, которые он когда-то купил за 100 000 €.
- Покупатель заплатит:
- 30 000 € (ITP, 10% от стоимости квартиры).
- Налог на прирост капитала с биткойна. Прирост: 300 000 € - 100 000 € = 200 000 €. Налог с этой суммы составит примерно ~50 000 € (IRPF).
- Продавец заплатит:
- Налог на прирост капитала с квартиры (IRPF).
- 12 000 € (ITP, 4% от полученных 300 000 € в криптовалюте).
Этот сценарий с ITP для продавца работает для сделок между физическими лицами. Если продавец — компания-застройщик, вместо ITP будет НДС (IVA).
Кроме того, сделка абсолютно легальна и обязательно оформляется у нотариуса, который для чистоты операции может запросить выписки с бирж, подтверждение владения кошельком и рыночной стоимости актива.
Расчеты в криптовалюте усложняют и удорожают сделку для обеих сторон. То, что кажется простым цифровым платежом, испанская налоговая система превращает в сложный бартерный обмен, где каждый шаг облагается своим налогом. И ошибка в расчетах здесь может стоить дороже любой рыночной волатильности.
Кроме того, сделка абсолютно легальна и обязательно оформляется у нотариуса, который для чистоты операции может запросить выписки с бирж, подтверждение владения кошельком и рыночной стоимости актива.
Расчеты в криптовалюте усложняют и удорожают сделку для обеих сторон. То, что кажется простым цифровым платежом, испанская налоговая система превращает в сложный бартерный обмен, где каждый шаг облагается своим налогом. И ошибка в расчетах здесь может стоить дороже любой рыночной волатильности.
Об атворе.
Алина Попова.
Адвокат и налоговый советник в Испании. Адвокат Коллегии Адвокатов Мадрида.
Магистр налогового права и аккредитованный налоговый советник в Испании, член коллегии адвокатов Мадрида.
Официальный сайт
Инстаграм
Алина Попова.
Адвокат и налоговый советник в Испании. Адвокат Коллегии Адвокатов Мадрида.
Магистр налогового права и аккредитованный налоговый советник в Испании, член коллегии адвокатов Мадрида.
Официальный сайт
Инстаграм