Impuestos
El laberinto fiscal de comprar una vivienda con criptomonedas: por qué te costará más de lo que crees
La idea de pagar un inmueble con criptomonedas ya no parece algo de ciencia ficción. Siguiendo la tendencia de otros países, en España ya se están cerrando las primeras operaciones de venta de viviendas a cambio de Bitcoin o USDT. Sin embargo, detrás de este velo de modernidad tecnológica se esconde un laberinto fiscal, basado en la posición oficial de la Hacienda española.
El problema es que, para Hacienda, incluso una stablecoin como USDT no es dinero, sino un bien inmaterial. Esto significa que, desde una perspectiva legal, no estás comprando una vivienda, sino realizando una permuta: el intercambio de un activo por otro, tal y como se define en el artículo 1538 del Código Civil.
Y esto cambia por completo las reglas del juego para ambas partes.
El problema es que, para Hacienda, incluso una stablecoin como USDT no es dinero, sino un bien inmaterial. Esto significa que, desde una perspectiva legal, no estás comprando una vivienda, sino realizando una permuta: el intercambio de un activo por otro, tal y como se define en el artículo 1538 del Código Civil.
Y esto cambia por completo las reglas del juego para ambas partes.
¿Qué ocurre en una transacción con criptomonedas?
Analicemos directamente el escenario complejo, comparándolo con una compraventa tradicional.
Impuestos para el comprador
Al pagar con criptomonedas, el comprador asume dos obligaciones fiscales principales:
- Impuesto por la compra del inmueble (ITP). Al igual que en una transacción normal, debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, este impuesto es del 10% sobre el valor del inmueble.
- Impuesto por la «venta» de las criptomonedas (IRPF). En el momento de pagar la vivienda, el comprador está, a efectos fiscales, "vendiendo" sus criptomonedas a su valor de mercado actual. Si el valor de esas criptomonedas ha aumentado desde que las compró, se genera una ganancia patrimonial que debe declarar en su IRPF y por la que tendrá que tributar (con tipos que van del 19% al 28%).
- Ejemplo: Compraste Bitcoin por 20.000 € y, en el momento de la permuta, su valor es de 50.000 €. Tu ganancia patrimonial es de 30.000 €, sobre la cual deberás pagar el impuesto correspondiente. Si la criptomoneda hubiera perdido valor, declararías una pérdida patrimonial.
- El matiz del USDT: En el caso de stablecoins como USDT, este efecto es casi inapreciable, ya que su precio apenas fluctúa. Sin embargo, para activos volátiles como Bitcoin, es un factor crítico.
Impuestos para el vendedor
El vendedor del inmueble también se enfrenta a una doble imposición:
- Impuestos habituales por la venta de la vivienda. Como en cualquier venta, debe declarar en su IRPF la ganancia patrimonial obtenida con el inmueble y pagar la Plusvalía Municipal.
- Impuesto por la «compra» de las criptomonedas (ITP). Al recibir las criptomonedas, la ley considera que el vendedor está "adquiriendo" un nuevo activo. Esta adquisición también está sujeta al ITP. Y aquí viene el detalle clave: como las criptomonedas se consideran bienes muebles, se les aplica un tipo impositivo reducido. Si la comunidad autónoma no tiene un tipo específico, se aplica el tipo estatal supletorio del 4%.
Veámoslo con un ejemplo real
Un piso en Valencia valorado en 300.000 €. El comprador paga con Bitcoins que él mismo compró en su día por 100.000 €.
- El comprador pagará:
- 30.000 € de ITP (10% del valor del inmueble).
- El impuesto en su IRPF por la ganancia patrimonial de sus Bitcoins. La ganancia es de 200.000 € (300.000 € - 100.000 €). El impuesto sobre esta cantidad será de aproximadamente ~50.000 €.
- El vendedor pagará:
- Los impuestos correspondientes en su IRPF y la Plusvalía Municipal por la venta del piso.
- 12.000 € de ITP (el 4% sobre los 300.000 € recibidos en criptomonedas).
Este escenario de doble ITP para el vendedor se aplica principalmente a las transacciones entre particulares (personas físicas). Si el vendedor es un promotor o un empresario, la recepción de las criptomonedas estaría sujeta a IVA en lugar de ITP.
Además, la operación es completamente legal y debe formalizarse ante notario en escritura pública. Es muy probable que, para garantizar la transparencia, el notario solicite documentación adicional como extractos del exchange, pruebas de titularidad del monedero (wallet) y una valoración del activo digital en el momento de la firma.
El pago con criptomonedas complica y encarece la transmisión de un inmueble para ambas partes. Lo que parece un simple pago digital, el sistema fiscal español lo convierte en una compleja permuta donde cada paso está gravado. Y en este escenario, un error de cálculo puede costar más caro que cualquier volatilidad del mercado.
Además, la operación es completamente legal y debe formalizarse ante notario en escritura pública. Es muy probable que, para garantizar la transparencia, el notario solicite documentación adicional como extractos del exchange, pruebas de titularidad del monedero (wallet) y una valoración del activo digital en el momento de la firma.
El pago con criptomonedas complica y encarece la transmisión de un inmueble para ambas partes. Lo que parece un simple pago digital, el sistema fiscal español lo convierte en una compleja permuta donde cada paso está gravado. Y en este escenario, un error de cálculo puede costar más caro que cualquier volatilidad del mercado.
Sobre la autora
Alina Popova es abogada y asesora fiscal en España. Colegiada en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, cuenta con un Máster en Derecho Tributario y está acreditada como asesora fiscal.
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Alina Popova es abogada y asesora fiscal en España. Colegiada en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, cuenta con un Máster en Derecho Tributario y está acreditada como asesora fiscal.
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